王女士花300万买了一套别墅，还没开始装修，却突然发现门前被中山市中级  人民法院执行局贴上了封条。而这个情况并非个案，王女士所购买的惠州市光耀城·众望花园，有104户业主都面临同样的问题，他们发现，已经预售完毕的小区竟被开发商用于抵押贷款。昨天，众望花园50多名业主到中山中院，希望法院早日解封他们用血汗钱买下的房产。

    买房子还没装修就被查封

    王女士在深圳市工作，2011年在惠州市惠阳区光耀城·众望花园购买了一套房产，面积约330平方米，总价300余万元。2013年6月，小区里104户业主陆续收到了入伙指南，开始收楼。可是不久后，王女士和其他业主从各种渠道得知，开发商惠州市光大置业有限公司(以下简称“光大置业公司”)资金链出现断裂。

    影响随之而来，收楼后众望花园里燃气、电都不通，开发商也迟迟没有办下房产证。“我们三番五次去找开发商，一开始还有人接待，后来就只剩下两个行政人员。”更让人意想不到的是，到今年5月，王女士发现，自家门前竟然被中山中院执行局贴上了封条。

    远远不止王女士家被封，众望花园已经交易的104套房子都被查封。“我们不少人都是全额付款的，钥匙都交到业主手上了，房子怎么还会被封？”王女士和邻居们大为不解，今年5月底，他们来到中山中院，才发现封条背后的秘密。

    开发商欠债法院查封抵押物

    中山中院一份民事判决书揭开了谜底：就在众望花园收楼后3个月，2013年9月，光大置业公司与居住在中山的李某签订了一份《借款合同》，约定借款1.1亿元人民币，期限为一年。其中有公司、个人进行担保，另外光大置业公司还抵押了两块土地及地上建筑物。其中一块土地编号为惠阳国用(2013)第0101100号，正是众望花园所用的地块。

    因为光大置业公司在2014年1月没有按期支付利息，李某提出解除借款合同，向法院起诉追回借款本息及违约金。借贷事实并不复杂，在判决中，中山中院要求光大置业公司向李某偿还相应钱款，并认定李某对两块抵押土地及地上建筑物所得的价款享有优先受偿权。

   中山中院的民事判决书下发的时间是2014年8月20日。此后光大置业公司还是没有按时支付欠款，案件进入强制执行程序。到今年上半年，众望花园的房屋都被查封。

    土地使用权注销报告未提交

    一个已经基本预售完毕的楼盘，是如何顺利进行土地使用权抵押的？原来在2014年6月，惠州市国土资源局惠阳区分局已经发现了这个问题，并做出《注销土地使用权抵押登记报告书》。

    报告书中提到，“2013年9月，抵押人光大置业公司、抵押权人李某来到我局申请办理抵押登记。根据抵押双方提供的申请材料中，受委托方惠州市欣业土地房地产评估有限公司出具的《土地评估报告》内容显示，抵押物为一块空地。日前我局在日常资料整理录入过程中，发现上述抵押物上已建有大量固定建筑物，并且抵押人早已进行了商品房预售，目前已基本预售完毕，抵押物的实际情况与抵押双方前来办理抵押登记时的描述和承诺严重不符。”

    不过中山中院相关负责人昨天介绍，在李某与光大置业公司的民事借贷官司中，双方压根没有提交这份注销土地使用权的报告书，相反法庭上所有关于土地抵押的证据材料都很齐全，并且经过质证，法院也是因此才作出判决。

但是由于光大置业公司、李某迟迟没有去办理注销土地使用权抵押登记手续，直到2015年7月30日，惠州市国土资源局才发出公告，对惠阳国用(2013)第0101100号土地注销抵押登记、注销他项权证书。

    法院称将尽力保护业主权利

    不管出于什么原因，对于查封房产的事实众望花园的业主都觉得万分无奈。“开发商的资金问题，怎么能算到业主头上？”徐先生也是一名深圳业主，为了维权，业主们团结起来，今年6月份向中山中院提出执行异议。

昨天上午，50余名众望花园的业主来到中山中院，希望法院能尽快对业主的诉求进行裁定，早日把房产解封。中山中院一名副院长接访了业主代表，该院相关负责人表示，会尽最大努力保护业主的合法权利。

   徐先生表示，目前业主有两种选择：提出再审，提起第三人撤销之诉。不管通过哪种方式，都希望自己花血汗钱买下的房产能够尽快解封。

质疑

   为何已注销使用权的土地能被抵押？

   土地编号曾经出错

    业主提供的材料中有一个细节，他们在查询过程中发现众望花园的土地编号登记曾经出现错误。在业主提供的商品房买卖合同中，众望花园的土地编号为惠阳国用(2009)第0101111号，这与光大置业公司抵押的惠阳国用(2013)第0101100号土地根本没有关系。“这可能是开发商从最初就设的一个局”，有业主质疑，开发商最初就弄错了土地证号，错误的土地上可能也没有建筑物，所以得以抵押，而法院在审理过程中也没有发现涉案土地上其实已经有了建筑物。

    在中山中院开庭时，光大置业公司的法定代表人郭某名并没有出庭，所以业主们的猜测还得不到应证。一直到今年，众望花园的占用的土地号才被惠阳区房管局更正过来，更正为惠阳国用(2013)第0101100号。中山中院相关负责人表示，法院的审理过程中，双方都没有提交关于涉案土地已经注销使用权的通知。

    法院是否尽到审查产权义务？

    执行发现不符应提出再审

    业主们对中山中院是否尽到审查义务提出质疑。对此，广东中亿律师事务所徐小安表示，法院审理案件的原则是“谁主张谁举证”，在民事案件中，由于原告、被告双方都没有对抵押地块提出质疑，所以法院并没有对抵押地块作出进一步审查，这从法院审判角度来说并没有问题。

    有业主质疑，中山中院在执行过程中发现众望花园小区已经有大量已售房产，为什么还继续查封执行？对此徐小安认为，执行局在执行过程发现与判决明显不符的情况应该提出，由法院内部审查后，提出再审。

中山中院则表示，在收到土地使用权注销的报告后，已经作为新证据考虑，会尽全力保障业主合法权利。

    业主遭骗该如何解决？

    需要业主提交新证据再审

    那业主遭受欺骗应该如何解决？业主徐先生认为，小区业主在整个过程中并没有过错。“有几个人买房子会去查土地号呢？”

对此，徐小安指出，从现实操作中来看，确实很少有业主在买房后去查实土地证号。那么如果光大置业公司确实存在欺瞒的行为，可能众望花园业主在买房时也不一定能发现土地号出错。在资金链断裂后，业主只能采取救济渠道，就是向法院提交新的证据，申请再审。

    实际上，光大置业公司在2011年开始就被爆出开发商走佬。昨天，多名业主表示，在收楼后就听说开发商资金紧张，随之发现小区内燃气、电都没有接通，现在众望花园只有10%的业主入住，水、电都是跟物管协商后从那里接出的。

    光大置业公司除了在中山有官司，在深圳、惠州也多次成为被告，但法定代表人郭某名都没有出庭。“联系不到他，公司只有维护日常行政的两三个工作人员在上班”，徐先生说。

相关法规

    土地使用权注销依据

    惠州市国土资源局惠阳区分局在《注销土地使用权抵押登记报告书》提出：根据《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十条“依法收回……，土地登记申请人在申请土地登记时，隐瞒事实、伪造有关证明文件，或采取其他非法手段骗取登记的，县级以上人民政府土地行政主管部门应当注销土地登记。”《广东省商品房预售管理条例》第九条“已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定其他项目权”。《土地登记办法》第五十八条“国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续”。

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