价高者得横空出世

2004年1月9日经营性土地协议出让被叫停时，几乎无人不为之动容。有人认为该举措的影响力甚至不亚于2003年收紧房贷的121文件；也有来自开发商和顾问公司的声音说“不会有太大的影响”。当时，潘石屹以1月9日的叫停将引起“2004年新增房地产项目的断档”作为首要论据，“第一次这样肯定地”预言2004年北京房价的上涨。而此后，房价的逐年上涨也印证了这一判断。

协议出让土地最终在2004年就被叫停，取而代之的是能将土地利益最大化的公开将土地招拍挂出让，也就是现在常说的价高者得。

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况监察工作的通知》，要求各地必须于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，所有经营性土地今后将通过招拍挂方式出让。这就是地产界著名的“831大限”。

这也意味着，沿用多年的土地协议出让方式将退出房地产市场的舞台，“拼关系、拼背景”的拿地逻辑被彻底否定。“价高者得”将成为日后土地市场的制胜法宝。当时这种招拍挂的土地获取方式获得了大多数人的称赞，不仅是因为土地腐败得到遏制，更重要的是土地交易中公平、透明原则的体现。但那时很少有人意料到，伴随着价高者得的是长达十年的房地产黄金年代和越发声势浩大的争议。

难摘“推高房价”的帽子 价高者得土地政策期待变革

备受争议的“招拍挂”价高者得

2004年的一纸文件让协议出让土地的地产江湖寿终正寝，江湖上的规矩发生了翻天覆地的变化。拿地不再是桌子下面的买卖，而是被正式摆上了桌面，同时还要暴露在媒体和公众的注视下。土地交易变得透明和公平，但同时新的规则要求价高者得，导致不仅仅是房地产公司，就连投资公司、保险公司甚至电气公司都可以买地，可以干房地产，只要出得起钱，拍得了地就行，这也直接推高了地价的连连走高。2004年，三环的地价只有两三千元每平方米，而到了2011年，五环外地价就到了三万元。

“招拍挂”模式下地价攀升 土地价格十一连跳

2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求在2004年8月31日之后,各地不得以协议方式出让经营性用地。从2004年8月31日起,所有经营性土地一律以招标、拍卖、挂牌等市场化方式公开竞价出让。这被称为“8·31大限”。

从此，国家停止土地协议方式出让、实行招拍挂制度以来，土地便开始了价高者得的时代，政府出让的土地越来越多，开发商的胃口也越来越大，地价也越来越高，在土地招拍挂的十一年里，几乎也是伴随着地王不断涌现，又不断被刷新的十一年。最后，地价高带来的房价也越来越高，尽管国家出尽各种各样的政策，但是高房价仍然难以控制。

梳理几个典型土地的成交就可以看出当时土地市场的疯狂，2008年，融创与首钢联合体以每平方米7000元的价格拿到了西北五环外，海淀西北旺新村的土地，当时就被冠以地王的头衔，后来建成了豪宅项目西山壹号院，目前单价达到了7万元/平方米。到了2010年，远洋就在南五环外的亦庄创下了单价19753元/平方米的新地王，在其基础上开发商的远洋天著项目，售价都在千万级别以上。2010年，又是远洋地产，以27000元/平方米的价格在望京拿地，最后项目也卖到了8万元/平方米。2011年，合景泰富在崇文门拿地，地价已经涨到了43000元/平方米，该项目至今未入市。

不难看出，招拍挂制度下的土地市场始终在节节攀高。业内人士指出,招拍挂制度进一步挖掘了土地价值,创造出更公平的市场环境,成为房地产业“黄金十年”的重要推手,但同时引发高地价,以及土地财政依赖。在市场供需关系发生逆转的情况下,招拍挂制度的价值将面临重估。

“土地财政”的副作用

在地价上涨的同时,地方政府的财政收入随之增加。

按照现有的财政税收制度,除中央政府计提的少部分农田水利建设等资金外,土地出让金的大部分划归地方财政统一支配。随着地价攀升,土地出让金收入大幅增加。

据国土资源部数据,截止到2013年,全国土地出让合同价款达4.1万亿元,而2004年该项收入仅为5894亿元。在土地出让实施招拍挂改革的十年来,全国土地出让金收入增长7倍。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示,由于多个城市经济发展水平不高,缺乏支柱产业,税收收入匮乏,使得当地财政时常捉襟见肘。在实施大规模房地产开发后,财政紧缩局面明显改善。其中,土地出让和房地产相关税收一度占据地方财政的半数比例。

在充分尝到“土地财政”的甜头后,对于土地招拍挂的依赖开始显现。中原地产张大伟表示,地方政府对土地财政的接受过程,由习惯最终变成依赖。民间机构发布的数据显示,当前土地出让收入占据地方财政平均比例在4成左右,个别城市甚至超过一半。

张大伟表示,“依赖”表现在两个方面:大量推出土地,以获得更多收入;抬高土地价格,以获得更多收入。这两者的副作用如今已经开始显现。前者体现在,因土地出让过多,超过市场的实际需求,部分城市出现严重的供大于求现象。

后者则体现在,一些地方政府放缓供地节奏,出现土地供应不足的“假象”。事实上,部分地方政府追求“价高者得”的拍卖方式,甚少使用招标出让,目的同样在于获取更高土地收入。

“土地财政”已成为中国楼市难以克服的顽疾。分析人士指出,单单依靠对土地指标的控制,难以对其实现真正遏制。但当前楼市下行、土地出让金收入减少的现状,或将倒逼各地减少对“土地财政”的依赖

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