协议出让的地产江湖

那是最好的时代，没人担心土地不够卖，更没人抱怨土地价格推高了房价；那也是最坏的时代，也许喝点小酒、送点小礼就能拿下四环内的一块地，而公众永远无法得知这块土地到底卖了多少钱。这就是土地协议出让的年代，曾经是政府最重要最常用的土地供应方式。在那个年代，一个开发商可以不懂产品，可以不会运营，甚至可以不会计算成本，只需要对北京足够熟悉，了解这个“江湖”，能够长袖善舞地与有关主管部门和各个面临搬迁的老工厂搞好关系，就能够通过“协议”廉价地拿到土地，甚至是最核心地段的土地。

谁能拿到土地谁就是明星

1998年一个最重要的政策就是延续了近半个世纪的福利分房制度彻底终结，房地产开始商业化，土地作为房地产的源头，也不可避免地商业化，而协议出让就成了那个年代获得土地最主要的方式。

由于那时还没有招拍挂的制度。因此，对房地产企业来说，重要的是和拥有土地的企业接上头，通过协议出让把土地拿下来。那时候北京市区还有一些老厂，比如煤炭厂、纺织厂、钢厂等。这些企业有几百家被列入污染扰民企业名单，政府规定必须搬迁。而搬迁后的厂房和土地就成了开发商眼里一块块眼馋的“肥肉”。

“那个时候那块地就是要拼关系拼人脉，刚刚从福利分房中走出的购房人，对于产品并没有过多的要求，有块位置好的地就基本稳赚不赔。”一位曾经在珠江地产进京时期就入职的业内人士对北京青年报记者表示，那时执掌北京珠江合生系的谢强，就因为善于拿地，成了那个时期最耀眼的地产明星之一。

谢强最出色的拿地能力在这个时期里得到了充分的体现。在带领珠江地产进京期间，谢强创下了一天谈8块地的地产业神话，两年内，谢强为珠江地产在北京签下了占地面积5500多亩的五块大型开发用地，其扩张速度堪称京城之最。与合生联手推出了珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马嘉园和珠江国际城五大项目，总规模达370万平方米。

那个时候的房地产不仅仅是一门生意，更是一个江湖，谁在江湖中更有面子、关系处得更好，谁就越有可能拿到好的土地，甚至比专业的运营学识更为吃香。

重负之下的转身

那几年的土地市场，正是由于拿地多为协议出让，即便是核心区的土地价格也没有飞涨，商品房价格也一直处于不温不火的状态。“当时房地产没有现在这样受关注，房价不贵，4000多元一平方米，而当时工资一个月3000多，要买还是买得起的”，2000年投身房地产的一位房企人士表示，当时几乎没有投资客，也没有炒房团，社会资金也没有现在这么多，房价涨得很慢，现在来看，那根本不叫涨。

然而，凡事都有两面，虽然协议出让没有推高地价，但因为存在腐败，内幕交易以及土地被贱卖等多种弊端，协议出让土地一直争议不断。根据《中国青年报》的报道，近期备受关注的退休7年的北京国土局前局长自首或许就是因为协议出让长安街英皇中心项目时出现了问题。据报道，当时英皇与北京市国土资源局签订的出让协议中，这个总建筑面积约10万平方米的写字楼地价款仅为1.798亿元的“跳楼价”。

弊端丛生，混乱无序的江湖最终还是难逃“招安”的命运。不少业内人士透露，因为协议地价并不公开，在协议出让土地的年代，不少土地的成交价格都非常低，甚至一些土地的出让中屡屡爆出纠纷。因此，协议出让制度备受公众和媒体的质疑。重压之下，政府部门开始研究新的土地出让方式，沐浴了多年协议出让春风的北京土地市场似乎走到了尽头。

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